અમદાવાદનું વિકાસ મોડલ અન્ય રાજ્યોને રાહ ચીંધશે

અમદાવાદ : ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બાદ ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ રજૂ કરીને અમદાવાદ શહેરનો વિકાસ કરવાની પ્રક્રિયાનો અભ્યાસ ભારતનાં અન્ય શહેરો પણ કરી રહ્યાં છે .

વર્ષ 2012- ' 21 માટેના ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં ચાર્જેબલ એફએસઆઇ વધારીને શહેરની સ્કાયલાઇનની ઓળખ બનાવવાનો પ્રયાસ કરનારા અમદાવાદ શહેરી વિકાસ સત્તામંડળ ( ઔડા ) ના અધિકારીઓના જણાવ્યા મુજબ , ભારતનાં અન્ય મેગા સિટીમાં ઓથોરિટીએ જમીન હસ્તાંતરણ કરવું પડે છે અને તેનાં નાણાં આપવાં પડે છે જ્યારે અમદાવાદ મોડલમાં જમીનમાલિક ટીપી સ્કીમ દ્વારા પોતાની જમીનમાં 40 ટકા કપાત માટે પણ તૈયાર રહે છે .

નવા ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં ઔડાએ એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું છે જે ભાજપના ચૂંટણી ઢંઢેરાનો ભાગ હતો .

આશરે 100 વર્ષ પહેલાં 1917 માં અમદાવાદ શહેરની સૌ પ્રથમ ટીપી સ્કીમ બોમ્બે ટાઉનપ્લાનિંગ એક્ટ -1915 મુજબ જમાલપુરમાં પડી હતી જ્યારે 1930 માં એલિસબ્રિજ ટીપી સ્કીમ મંજૂર થઈ હતી . આ મોડલ મુજબ , ઝોનિંગ , રોડ નેટવર્ક બાદ શાળાઓ , બગીચા અને આર્થિક રીતે નબળા લોકોના વર્ગ માટેના પ્લોટ પણ ઓથોરિટીને કપાત દ્વારા મળે છે .

આ મોડલને સમજવા માટે ચેન્નાઈ , બેંગલોર , મહારાષ્ટ્ર , ઝારખંડના અધિકારીઓ વિચારી રહ્યા છે . એમ ઔડાના સિનિયર ટાઉન પ્લાનર નીલા મુન્શીએ જણાવ્યું હતું . તેમણે ઉમેર્યું હતું કે આ મોડલની શ્રેષ્ઠ બાબત એ છે કે ઓથોરિટીએ જમીન હસ્તાંતરણ માટે કોઈ નાણાં ચૂકવવાં પડતાં નથી અને બીજી તરફ , કોઈ જમીનમાલિક પોતાની જમીનથી વંચિત પણ થતો નથી .

અન્ય શહેરોમાં વિકાસ સત્તામંડળો જમીન હસ્તાંતરણનાં નાણાં ચૂકવે છે ત્યાર બાદ પ્લાનિંગ થાય છે અને જમીનમાલિક હસ્તાંતરણના કારણે નાણાં મેળવે છે પરંતુ જમીન ગુમાવે છે .

ટાઉન પ્લાનરની દષ્ટિએ મુંબઈ કરતાં અમદાવદ આગોતરું પ્લાનિંગ થયેલું સિટી છે . જેમાં રસ્તાના નેટવર્ક , બાયપાસ , રિંગ રોડની રચના પણ વખાણાઈ રહી છે . શહેરના નવા ડેવલપમેન્ટ દ્વારા ઔડા આગામી દસકામાં શહેરમાં 10-15 લાખ નવાં મકાનો બનવાની શક્યતા જુએ છે અને ઔડાના સીઇઓ ડી થારાના મત મુજબ , છેલ્લા દસકામાં મકાનના ભાવમાં થયેલા અકલ્પનીય ભાવવધારા બાદ હવે ઔડાનું ધ્યેય હાઉસિંગને એફોર્ડેબલ બનાવવાનું છે .

ઔડાના અંદાજે 10 સભ્યોની ટીમ દ્વારા 2008 માં નવા ડેવલપમેન્ટ પ્લાનનું આયોજન શરૂ કરવામાં આવ્યું હતું અને મહત્તમ કામગીરી આ ટીમ દ્વારા જ કરવામાં આવી છે . સત્તામંડળે અમુક કન્સલ્ટન્ટ્સની પણ મદદ લીધી હતી . નવા ડીપી દ્વારા ઔડા એ બાબત સુનિશ્ચિત કરવા માંગે છે કે જ્યાં શહેર છે ત્યાં લોકો વસવાટ કરે , નહીં કે લોકો જ્યાં વસવાટ કરે ત્યાં શહેરને લઈ જવું પડે . આ માટે ઔડાએ નવી ડીપીમાં જમીનના મહત્તમ વપરાશ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું છે .

ડી થારાના મત મુજબ , આશ્રમરોડ પર 5.4 એફએસઆઇના કારણે સાબરમતી નદીની સમાંતર ઊંચી સ્કાયલાઇન શહેરની નવી ઓળખ બનશે . ઉપરાંત શહેરનો વર્ટિકલ વિકાસ વધુ સારી શહેરી સુવિધાઓને શક્ય બનાવશે અને કાયદો અને વ્યવસ્થા જાળવવામાં પણ મદદ કરશે .

નવા ડીપી દ્વારા શહેરનું ગ્રાઉન્ડ કવરેજ હાલમાં માત્ર 21 ટકા છે તે વધારીને 42 ટકા સુધી લઈ જવાનું આયોજન છે . હાલમાં 1.8 એફએસઆઇ ઉપલબ્ધ હોવા છતાં ગ્રોસ એફએસઆઇ યુટિલાઇઝેશન 0.9 આવે છે અને એ મુજબ નવા ડીપીમાં ગ્રોસ એફએસઆઇ યુટિલાઇઝેશન વધીને 2.5 સુધી પહોંચી શકે .

સરકારના અંદાજ મુજબ આગામી 10 વર્ષમાં અમદાવાદની વસતિમાં 21 લાખનો વધારો થઈ શકે છે અને એસપી રિંગરોડ , બીઆરટીએસ તથા મેટ્રોરૂટ પર વધારાની એફએસઆઇના કારણે ટ્રાન્સપોર્ટેશન ફેસિલિટીનો મહત્તમ ઉપયોગ શક્ય બનશે . ઔડા એસપી રિંગ રોડ પર 76 કિમી વિસ્તારમાં બહારની તરફ એક કિમી વિસ્તારમાં 36-80 ચોરસ મીટરના એફોર્ડેબલ મકાનો માટે ખાસ ઝોન બનાવશે .

ઔડા 38 બંધ મિલોની 218 હેક્ટર જમીનમાં શૈક્ષણિક સંસ્થાઓ અને અર્ફોડેબલ હાઉસિંગને પ્રાધાન્ય આપશે અને તેમાં ઔદ્યોગિક હેતુ માટે મંજૂરી નહીં આપવામાં આવે .

નવા ડેવલપમેન્ટ પ્લાનના પગલે મકાનોના ભાવમાં ઘટાડો થશે એવી અમને આશા છે પરંતુ ભાવ સંપૂર્ણપણે બજારની પરિસ્થિતિ પર નિર્ભર રહે છે તે બાબત પણ ધ્યાનમાં લેવી જોઈએ . જોકે , સપ્લાયમાં ખૂબ વધારો થવાના કારણે મકાનોનું ઇન્વેસ્ટરો દ્વારા થતું ટ્રેડિંગ અટકશે અને ભાવ કાબૂમાં રહેશે એ નક્કી છે . એમ ડી થારાએ ઉમેર્યું હતું .